Politique du logement : le retour de la considération

Pierre Méhaignerie, en 55 ans de vie politique, aura été huit fois élu député, toujours au premier tour, maire de Vitré pendant 43 ans, toujours élu au premier tour également, trois fois ministre, et cette liste est loin d'être exhaustive. Il aura en particulier occupé le poste de ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports, ce qui fut le plus large périmètre jamais créé pour le portefeuille relatif à l'habitat, avec le plus haut rang dans l'organigramme gouvernemental, sur le podium des ministres les plus gradés. Tout cela pour démontrer son crédit. Il a aussi signé deux ouvrages, et il faut avouer qu'on ne le connaît pas pour son activité d'auteur... À tort. Le premier, publié en 1995, n'a pas pris une ride : Aux Français qui ne veulent plus être gouvernés de haut : pour une société de considération. Lorsqu'on lui demande ce qu'il faudrait faire pour le logement, avant de proposer des mesures très concrètes, il prescrit une attitude, une méthode : qu'on considère de nouveau les ménages pour faire une bonne politique du logement. C'est ce qui est en train de se passer, de toute évidence, malgré la faillite de l'État.

Les signes sont là, indéniables. D'abord une déclaration de politique générale du Premier ministre qui s'attarde plusieurs minutes, ce qui est long dans un discours panoramique de tous les sujets importants pour le pays, sur le seul logement. Puis le choix stratégique d'un ministère de plein exercice pour cette cause, et la nomination de Valérie Létard, élue de terrain expérimenté, qui a déjà siégé deux fois dans un gouvernement, dirigeante d'une composante majeure du bloc central, le MODEM, appréciée de toute la filière. Enfin, un débat budgétaire, dans lequel la ministre prend bien sûr une part déterminante, qui va améliorer une copie de départ médiocre, mais en fait sauvegardant l'essentiel. Revue de détail.

Le projet de loi de finances pour 2025 a préservé plusieurs postes essentiel : le prêt à taux zéro, c'est-à-dire le soutien à la primo-accession, une enveloppe certes réduite mais significative pour la rénovation énergétique, avec la possibilité préservée en 2025 de pouvoir engager des travaux monogestes en étant éligible aux aides, avec la promesse en outre d'assouplir les contraintes du calendrier de la transition écologique sans y renoncer, les aides personnelles au logement revalorisées aux indices, des moyens pour les HLM maintenus et le gel de la réduction du loyer de solidarité -cette ponction d'1,3 milliard, décidée il y a sept ans et qui augmentait chaque année. À ce titre, quand d'autres ministères font davantage les frais de l'austérité budgétaire, la copie du gouvernement constitue une base de travail, et la ministre du logement et de la rénovation urbaine soi-même a fait deux aveux : son budget n'est pas en l'état à la hauteur des enjeux qu'elle identifie, et les députés et sénateurs vont avoir des marges de manoeuvre avant que ne tombe le couperet du fameux 49.3 -le vote bloqué. Ce travail d'amélioration a commencé, avec d'évidence la bénédiction de l'exécutif. On reparle d'élargir le PTZ à la maison individuelle, sous condition de sobriété foncière (pour les maisons édifiées sur des terrains de dimension moyenne, 300m² par exemple) ou de densité (maisons à étage ou mitoyennes). On parle d'encourager l'achat de logements à destination locative en les exonérant de droits de donation ou de succession.

Un chantier n'est pas ouvert frontalement, mais en quelque sorte en repoussoir, celui de la fiscalité de l'investisseur. Il est prévu d'aligner le régime jusqu'alors excessivement favorable de la location meublée de courte durée, de type Airb'nb, sur celui des locations de longue durée, avec des abattements sur les revenus fonciers alignés. Le pari que les investisseurs concernés se tourneront vers la location à l'année ne sera pas gagné si la fiscalité de droit commun n'est pas améliorée. À cet égard, rien dans le projet de budget. On peut même plutôt identifier un geste malveillant : à l'avenir, les contribuables sous régime du loueur en meublé non professionnel devront en cas de vente réintégrer les amortissements comptables réalisés et seront par conséquent plus rudement taxés sur la plus-value... sauf à conserver leur bien 22 ans au moins pour bénéficier des abattements progressifs selon la durée de détention. On peut aussi voir là une mesure d'ajustement normal avec tous les autres dispositifs d'amortissement existant pour les entrepreneurs : il permettra un débat décomplexé sur un statut fiscal du propriétaire bailleur dans le logement neuf ou ancien rénové loué nu en longue durée, avec l'espoir d'y introduire un mécanisme d'amortissement et la déduction au réel de toutes les charges d'exploitation. En contrepartie, les niches existantes seraient supprimées. Ce statut devrait être conditionné aux plans écologique et économique : plus de vertu énergétique ou des loyers plus bas donneraient droit à des vitesses d'amortissement majorées. Bref, une fiscalité du bailleur équitable, qui reconnaisse sa contribution pour loger les ménages.

À ce constat objectif d'un authentique intérêt renouvelé pour le logement des Français, fût-ce avec les moyens du bord, il faut ajouter un satisfecit : la ministre ne ménage pas sa peine pour aller aux devants des acteurs, en leur témoignant de la considération, celle que Pierre Méhaignerie voyait et voit encore comme le ferment de la réussite politique. Cette posture peut éviter au pays la colère et la révolte, que les maires sentent sourdre. Elle peut aussi rassurer et recréer la confiance, condition de la relance des achats, des ventes et des décisions de construction et de rénovation.